异化“新土地革命”

　　编者按/ 国土资源部在2008年颁布《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》时，绝对想不到这个以“增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理”为目标的部门规章会在各地的实践中发生如此大的变异：无数的农民因此而“被上楼”，有些开发商因此把触角伸向了农村腹地，大批的地方政府找到了以地生财的新途径。

　　为了杜绝类似的变异现状继续上演，11月10日，温家宝总理主持召开了国务院常务会议，要求规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作。

　　但《中国经营报》记者在调查中发现，目前全国有20多个省份正在进行增减挂钩的试点工作，其间违规的动作频繁发生，一切照旧。

　　吴军往后半年内都不用发愁没活干了。家住唐山迁安市吴庄村的他承揽室内装修工程，而紧挨着吴庄刚建起了一大片名为“马兰新村”的楼房，大部分居民都已经拿到钥匙开始装修。

　　马兰新村是迁安市响应河北省政府号召，正在建设的“新民居工程”之一，距离迁安城15公里左右，规划占地1400亩，可以容纳10000人居住。近两年来，河北省正在全省范围内大力推进“马兰新村”这样的新民居工程，2009年提出的目标是，到2012年，全省15%的行政村要完成新民居建设改造。这个任务自然十分艰巨，而按照计划，今年河北省将实施2000个省级新民居示范村的建设。

　　河北省希望充分利用国土部之前制定的“城乡建设用地增减挂钩”政策，将农民集中上楼居住，而将其原来的农村宅基地复垦，利用增加的耕地面积，为城市的发展置换出更多的建设用地指标。

　　不过，记者在唐山、秦皇岛、邢台等地调查采访发现，执行“新民居工程”的县镇各级政府却并没有沿着河北省希望的方向发展，在建设的过程中出现了强制拆迁、补偿标准不一等怪现状。

　　混乱的周转用地指标

　　三年改造完成原有15%的行政村庄的任务自然使得全省各地闻风而动。但具体每个地方需要多少周转指标，地方政府并没有一个确切的数字。

　　如此浩大的系统工程所遇到的第一个难题就是征收大量的新民居建设用地。据记者在唐山、秦皇岛、邢台等地区的调查采访，各地建设新民居所占用的绝大多数为耕地，而要按期完成目标，全省所需先期占用的土地面积十分可观，大规模的征地不可避免。

　　河北省采取的方法是，允许各地先占后补获得前期建设用地，即周转用地。按新民居示范村村庄规划先行占用农用地进行建设，待村民搬入新居后，将旧村址复垦，用以补充周转用地。其还规定，使用周转用地最多不超过50亩(整体搬迁的除外)，使用年限为3年至4年。并且要先征得被占地村民的同意，由需要使用周转用地的示范村村民委员会向县级国土资源局提出申请，最终报省国土厅批准。

　　不过，很多周转用地的获得和征地都是在政府的强力下实现的。

　　秦皇岛抚宁县大新寨村民告诉《中国经营报》记者，他们这里3月份进行了第一轮征地，补偿条件是每亩23200元，“据说省里给的周转用地指标是60亩。”一位知情村民告诉记者，不过，到了8月份又开始第二次征地，当时正值玉米(2312,2.00,0.09%)快要成熟的时候，村民们多不愿意，“后来是镇政府雇了社会上的一些人来征的，强行把庄稼给毁了。”记者了解到，两次共征地217亩，现在动工建设的只是第一批。

　　邢台任县从河北省国土厅获批的第一批周转用地指标为13.6667公顷，四年内归还，计划在旧村复垦32公顷，新增的16公顷用于建设用地指标置换。

　　至于记者担心的，如果耕地征了、楼房建好了，但是村民不愿意搬迁的话，是否会造成周转用地指标无法归还，任县农工委的负责人倒并不担心，“这些村庄‘空心’的现象很严重，我们即使不用全部搬迁，只把那些愿意搬迁和空心的复垦出来，也能够把指标还上。”

　　这一切，似乎都还在计划中，只是越来越多的失地农民以及遍布河北各地农村的塔吊和冒起的楼房已经变得实实在在。

　　“新民居”为矿业开路

　　60岁的张同生(化名)站在马兰新区的一栋楼前，心情有些复杂，因为这一片楼房所占的就有他自己的耕地。他告诉记者，为建设马兰新村，政府征用了包括他所在的小营以及张庄、吴庄、刘庄等四个村庄的上千亩地，“这里原来都是一等的水浇地。其实我们几个庄的老百姓根本不愿意卖，但还是被政府强行征去了。”记者了解到，被征土地的补偿款约为4.5万元每亩。

　　迁安市国土局张局长告诉记者，迁安市西部山区都是矿区，村庄的生活条件非常差，“一些农民的房屋就紧挨着矿厂，污染很严重。村民和马兰庄镇政府也都有搬迁的意愿，所以就规划了马兰新村。”张局长介绍说，现在马兰新村完工的一期工程所占耕地之前已经通过修编城市规划变为了城市建设用地，河北省力推新民居工程之后，就申请了新民居工程示范项目。

　　记者走访了解到，迁安市准备明年再将8个西部矿区的村庄迁到马兰新村，使整体搬迁村庄达到15个，二期的300多亩土地都已经平整完毕。

　　据记者了解，这些村庄搬迁，主要为周边的铁矿企业发展腾出空间，“这些农民的房子下面就是铁矿。”当地人告诉记者。马兰社区现场的项目介绍也写着：搬迁置换出的3000亩土地可满足企业项目的占地需求。据张局长介绍，马兰新村的前期建设资金是各个村委会垫付的，“这些村庄由于在矿区，每年收入不少，比较有实力。”

　　补偿标准不一

　　位于迁安东部70公里处的抚宁县，隶属秦皇岛地区，这里的“新民居工程”也正在各个乡镇大力展开。

　　在距离县城20公里的大新寨村南边，五栋5层的居民楼已经有了完整的轮廓，正在进行封顶。承担项目建设的是中冶集团下属二十二冶集团，按照规划，大新寨新民居将容纳大新寨一村二村三村的960户农民，共3060人。

　　不过，看着这些已经有模有样的新房，大新寨的很多村民高兴不起来。2010年年初，镇政府就开始新民居建设的动员，包括前期的征地、以及后续的搬迁、补偿，现在快到年底了，楼房已经快完工了，但是村民们对于镇政府给予的搬迁补偿条件多有怨言。

　　“刚开始镇政府说可以以房换楼，不用花钱，但是具体怎么换也没说清楚就匆匆奠基开工了。”村民王胜(化名)告诉记者。

　　但后来补偿方案发生了变化，按照新的方案，需要村民们花钱买楼，而对于旧房则给予一定标准的补偿，方案中规定，水泥浇顶的旧房每平方米补偿760元，木房每平方米660元，瓦房每平方米560元，其他猪圈、铁瓦棚等也都有作价，不过村民们觉得补偿标准过低，新建楼房的价格70平方米以内为800元每平方米，超出70平方米的面积价格则涨为1300元每平方米，这使得村民们的补偿款不足以购买和原来面积相当的住房。而一些内部的不公平也加深了村民对政府的抵触，“有的户作价16万元，但是通过和镇政府、村委会疏通，能拿到30万元的补偿款。”一位村民说。

　　资金来源不统一

　　除了补偿标准不一，“新民居工程”的资金来源也不统一，秦皇岛主要通过合作的开发商融资，而邢台则用预售给农民的方式筹措资金。

　　大新寨的新民居只是中冶集团在秦皇岛建设的众多新民居中的一个，记者了解到，今年2月份，秦皇岛市联姻中冶集团，由中冶集团融资300亿元，用3年左右时间，整体完成400个村庄的新民居改造，实现农村居民约11万户、36万人按规划居住，可节约腾让土地4.6万亩。

　　秦皇岛市与中冶集团组建中冶集团秦皇岛城乡发展有限公司(中冶集团持股97%)，合作公司按照新民居建设或土地综合整治直接成本的1.5%提取管理费，并获取新民居建设或土地综合整治直接成本6%的固定收益。而且，为规避风险，秦皇岛市同意以一定的储备土地变现收益用于担保偿付中冶集团对于新民居建设的投资与回报。

　　秦皇岛市的心情十分迫切，按照急事急办、特事特办原则，对中冶集团在项目招投标、开工许可证等有关审批事项一路绿灯，并减免各种费用。

　　秦皇岛抚宁县就在这样的背景下提出，将全县609个行政村整合为194个中心社区，并确立了三年完成60%，五年内完成80%，八年内全部完成行政村改造的新民居建设目标。年内，计划启动27个项目106个行政村的新民居工程，涉及7.8万人。

　　而和秦皇岛市引进大企业进行新民居工程建设不同，位于河北省南部的邢台市任县则采取了类似城市房地产开发的“预售”方式回笼建设资金。

　　销售方式也显得颇为复杂：购房户需要先交一定数额的定金，认购房屋位置和户型时需交够房屋总价的30%，等到3层封顶时交够总价的50%，全部封顶时交够总价80%，剩余款项到交钥匙时一次性交清，如果一次性付清，优惠房价的3%。

　　记者了解到，永福庄乡的新民居工程是十村联建的项目，楼房设计为5层，销售价格也从一层至五层递减，最初的楼层均价为980元每平方米，四层价格为780元/平方米的房子最受欢迎，但是从11月19日开始，这里的房子涨价了，楼层均价提高为1100元/平方米。这样复杂的付款和销售方式使得很多村民弄不明白。

　　任县农工委的负责人向记者解释说，对于旧村的补偿方案确实还没有制定和实施，“我们的思路是先把楼房建起来，让农民看到实实在在的东西，之后再去谈补偿的问题会容易些。”

　　为其承担建设工程的是石家庄隆达房地产开发有限公司，“我们给予代建企业隆达房地产的条件是，在扣除所有的建筑成本之后，保证其每平方米100元的利润。”任县农工委的负责人对记者说。“为了项目的顺利实施，各个相关部门的资金都会有所倾斜。”

　　政策沟通不力

　　永福庄的十村联建包括附近的程庄村、冯庄村、关庄村、郭屯村、怀屯村、李屯村、刘屯村、罗屯村、史屯村、宋庄村等，不过记者在这些村庄采访中发现，对于这些将要被搬迁村庄的村民来说，甚至还并不太清楚眼前的那一大片楼房是为他们建设的。

　　据该负责人介绍，当初之所以选择这十个村联建新民居，也是经过调查研究的，“如果希望搬迁楼房的农民少于300户，我们这个项目可能就不做了，我们的调研结果是这十个村超过300户有意愿，所以就先做起来。”

　　“之前只是听到有要搬迁的说法，但是具体怎么搬，一直也没有跟村民讲。”村民李贵(化名)说。另一位村民告诉记者，“现在只是呼吁大家去买楼，政策也不给农民讲清楚，我们什么都不知道。”记者问他关于旧房补偿的问题，他回答说根本还没有听说。“先不说买得起买不起，就是住楼这个方式就不合适。我们这里人均耕地比较多，每户能有15亩到20亩，如果都去住楼，收粮食、晾粮食都是问题，另外那么多的农用车、农机具往哪放啊！”

　　另外，有村民告诉记者，如果买楼需要超过10万元，至少有百分之六七十的村民都承受不起。

　　但现前来这个被命名为“福鑫天成”的新民居社区买房的村民的确也络绎不绝，除了参与联建的十个村庄，记者在现场看到，也有附近其他村庄的村民前来购房，“其他村来买价钱也一样的。”一位现场村民告诉记者。

　　“要是啥都公开了，老百姓也都愿意搬。”有村民对记者说，“但现在我们很多事情不知道，很多问题也没解决，比如养殖和农机具的存放问题，只是动员我们搬，怎么能行呢。”