今年，土地批租将正式从陆家嘴金融贸易区股份有限公司（600663，以下简称“陆家嘴”）业务方阵中淡出，陆家嘴将变身为一家商业地产公司。

  持有上海黄金地段的百万方级商用物业，陆家嘴的转型似乎水到渠成。陆家嘴在3月14日发布的年报中首度明确提出，要积极争取由公司控股股东陆家嘴集团主导前期开发的国际旅游度假区及前滩项目。

    两年前，资本市场掀起迪士尼热潮时，陆家嘴董事长杨小明曾明确指出，陆家嘴集团是项目操作者之一，股份公司并不参与。而陆家嘴此番表态，使其未来预期或更为乐观。

    短期内陆家嘴仍然存在业绩上的压力，尤其是被寄予厚望的住宅销售受政策影响，陆家嘴可能会通过销售商业物业来实现平稳过渡。

    地主转型

    根据2011年年报，陆家嘴营业收入41.7亿元，同比增长51%；净利9.8亿元，同比下降18%。其中土地批租收入约16.7亿，占主营业务收入的41%，房产租赁收入则为9.7亿元。

    陆家嘴2012年全年的目标，土地和房屋销售收入不低于40亿元，物业租赁和管理服务收入不低于23.5亿元。

    今年，陆家嘴将由土地批租全面转变成长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的模式。

    陆家嘴经营土地批租业务发迹于上世纪90年代。当时正值浦东开发开放，随着金融业、外资和海外企业的进驻，由其持有一级土地开发资格的陆家嘴地区地块迅速升值。一个可做参考的例子是，1996年，中粮获得小陆家嘴滨江地区海景地块楼面地价不到4000元/平方米，到2010年，九龙仓拿下品位稍低的地块楼面地价达到35490元/平方米。

    据统计，该公司批租业务的毛利率一直处于60%-85%，陆家嘴所拥资源禀赋之高，令其他一级开发商难望项背。

    随着陆家嘴地区开发的陆续完成，该公司手上的土地资产所剩无几。再加上土地市场遇冷，出让溢价率整体走低，批租业务的盈利空间越来越小。“不具备可持续性，不能成为公司运营的核心要素，谋求新方向是必然选择。”长江证券研究员苏雪晶分析。

    陆家嘴集团一位人士透露，在浦东，陆家嘴、浦东金桥（600639）和外高桥（600648），均是在浦东功能区基础上发展起来的土地一级开发地产公司，近年来都开始向租赁业务转型。但与另外两家偏重工业园区相比，陆家嘴定位于上海最大的写字楼商圈，租金也多年来领涨上海，这使得其业绩空间更具优势。

    陆家嘴持有物业的潜能目前尚未完全显现。根据国金证券的调查显示，陆家嘴目前物业的平均租金水平，与市场实际租金存在50%的差距，以陆家嘴物业大规模增长的2008年推算，2014年后，即使市场租金水平不变，陆家嘴由于原有合约自然调整带来的租金增长也会提升。

    陆家嘴转型商业的另一个优势在于财务实力。自2001年开始，该公司一直保持低负债战略，负债比例在40%左右。有数个财务年份的负债率甚至接近于0，当期现金/资产比高达30%。

    除自有资金之外，陆家嘴融资能力亦不可小觑。2009年陆家嘴短期借款利率范围为4.78%-5.31%，在银行一年期贷款利率之下，至2010年，经济步入升息通道，但陆家嘴的借款利率反而有所下降，短借利率范围为4.3%-5%。2011年上半年，陆家嘴借由集团公司又获得一笔16亿元贷款，利率较银行基准利率下浮10%。

    借助这些优势，2005年至今陆家嘴持有物业有了明显扩张，在营商业项目规模（含商铺、写字楼、酒店、会展）从不超过15万平方米增至2011年的74万平方米。目前，该公司主要在建物业总建面接近180万平方米，其中大部分在陆家嘴金融贸易区内。2014年开始，新一轮持有物业将完工入市。

    此外，陆家嘴转型多元化的另一重大方向是股权投资。借助陆家嘴贸易区内金融机构集聚优势，和总建面超过23万平方米的陆家嘴软件园平台，陆家嘴希望借此参与到风险投资业务中。

    大项目支撑

    杨小明在2011年年报董事长致辞中说，控股股东陆家嘴集团已经成为迪士尼项目的中方控股集团第一大股东，最近又承担了世博前滩近3平方公里地块的开发任务。希望依托以上优势条件，加强与控股股东联动，积极争取参与国际旅游度假区及前滩的投资开发。

    这是陆家嘴管理层首次明确要积极参与迪士尼和前滩项目的开发。而包括虹桥商务区、徐汇滨江、迪士尼、浦东前滩在内的六大区域，将是当地“十二五”期间的重点开发区域。

    前滩项目是今年上海重点推进的项目，该区域位于世博园址南端滨江区域，总面积为2.83平方公里，是小陆家嘴地区的两倍。浦东新区政府拟在3-5年内投资百亿将其打造成跨国企业地区总部集聚地，与陆家嘴金融城互补。目前，上海土储部门已经将地块70%的股权转让给陆家嘴集团。

    陆家嘴集团总经理、陆家嘴董事长杨小明介绍，前滩的总建面达到350万平方米以上，商办建筑占到其中一半，还有约40%用于建造高端白领社区。根据陆家嘴2005年股改时的承诺，陆家嘴对集团资产转让有优先受让权。

    上海迪士尼项目，总占地面积为7平方公里，项目投资达245亿元，主要定位于主题公园、酒店、会议中心、购物中心建设。陆家嘴集团是中方公司的控股股东。

    两年前，资本市场掀起迪士尼热潮时，杨小明曾明确指出，国际旅游度假区项目，陆家嘴集团是其中操作者之一，股份公司并不参与。

    而此番表态，可以预见的是，陆家嘴会积极利用集团项目资源，参与两个巨型项目的中后期开发。

    不过，“即便是股份公司要参与，也不会作为一级开发主体进入。而是股份公司在二级市场上，通过招拍挂的形式参与竞争商业类项目的建设。”一位接近陆家嘴高层人士透露，母公司负责一级土地开发，是作为国资企业和功能区的角色。股份公司则需要通过市场化的方式壮大。这种定位早在集团内部形成共识。

    过去几年，陆家嘴走出上海，在天津拓展节奏迅速。目前已经建设的一个大型城市综合体，包括45万平方米的天津陆家嘴广场和71.5万平方米的天津虹桥国际社区。

    短期压力

    按照长江证券苏雪晶的预计，至2015年陆家嘴持有物业布局完成，租金与销售收入之比约为1：1.05，达到租售平衡的目标。2011年，陆家嘴整体租金收入突破10个亿，但显然还不足以支撑起公司整体业绩。

    在未来几年的转型期间，要实现平稳过渡，陆家嘴显然还面临一定压力。

    去年，由于住宅开发业务和融资将不可避免地受到宏观调控的影响，陆家嘴对旗下一些资产进行了清理：以减资的方式退出上海光通信发展股份有限公司，转让上海复旦科技园股份有限公司和上海陆家嘴投资发展有限公司的股权，以增加现金流。

    陆家嘴公司人士坦言，2011 年度公司已经开始销售一些短期资产，其中大部分是住宅产品。如何修整现有的营销策略，合理去化现有的住宅项目存量将是2012年度的经营挑战。

    今年陆家嘴所持的天津河滨花园、东银公寓、涵云雅庭等住宅项目有望入市。但天津和上海两地的市场销售不容乐观。其中陆家嘴在上海的东银公寓尚有约4万平方米现房，预计售价不低于每平方米8万元，但多为大户型，总价高，目标客户多受限购影响，目前去化水平较差。

    “今年会适时增加商业楼宇的销售供应量。”上述陆家嘴人士说。